부동산임대업 종합소득세는 상가·오피스·창고 등 비주거용 부동산을 임대해 월세·보증금을 받는 임대인이 매년 5월에 신고하는 세금입니다. 임대 수입에 간주임대료(보증금 × 정기예금 이자율)를 합산하고 감가상각·재산세·보증보험료 등 경비를 차감해 산출하며, 부동산임대업 결손금은 다른 소득과 통산되지 않는 특수 룰이 적용됩니다.
상가·오피스 임대인은 월세 + 간주임대료(보증금 × 3.1%)를 매출로 잡고, 감가상각·재산세·종합부동산세· 보증보험료·수선유지비를 경비로 차감합니다. 부동산임대업 결손금은 다른 소득과 통산되지 않으니 이월공제 활용이 핵심. 매출 7,500만 이상이면 복식부기 의무이며 세무사 의뢰 권장. TaxEasy는 매출 7,500만 미만 간편장부·D유형까지 5분 자동신고합니다.
| 구분 | 기간 | 비고 |
|---|---|---|
| 정기 신고 | 5월 1일 ~ 5월 31일 | 2026년은 5/31이 일요일이라 6월 1일까지 연장 |
| 성실신고확인 대상 | 5월 1일 ~ 6월 30일 | 부동산임대업 매출 5억원 이상 |
| 무신고 가산세 | — | 납부세액의 20% (부정행위 시 40%) |
| 납부지연 가산세 | — | 연 8.03% (일할 계산) |
소득세법 §45 ②항에 따라 부동산임대업(신고유형 코드30)에서 발생한 결손금은 다른 사업소득· 근로소득·이자·배당 등과 통산되지 않습니다. 부동산임대 내부에서만 공제 가능하며, 남은 결손금은 향후 10년간 이월공제(상장기업·중소기업 일부는 15년)됩니다.
| 상황 | 처리 |
|---|---|
| 상가 임대에서 결손 + 다른 사업소득 흑자 | 결손금 통산 불가, 이월공제만 가능 |
| 상가 임대 결손 + 오피스 임대 흑자 (같은 사업자) | 부동산임대 내부 통산 가능 |
| 전년도 상가 임대 결손 + 당해년도 상가 임대 흑자 | 전년도 결손금으로 흑자 공제 가능 (이월) |
임대 보증금에 대해 일정 이자율을 곱해 산정한 의제 매출입니다. 종합소득세 신고 시 사업수입금액에 포함됩니다.
간주임대료 = 보증금 합계 × 정기예금 이자율 × 임대일수 / 365
※ 비주거용은 보증금 전액 대상 (3억 차감 없음). 주택임대 간주임대료는 별도 룰(3주택 이상 + 보증금 합 3억 초과분의 60% × 60%만 적용)이며 TaxEasy 미지원 영역입니다.
| 보증금 합계 | 간주임대료 (연간, 3.1% 적용) |
|---|---|
| 2억원 | 약 620만원 |
| 5억원 | 약 1,550만원 |
| 10억원 | 약 3,100만원 |
| 20억원 | 약 6,200만원 |
※ 종소세 간주임대료는 부가세 신고분과 동일하게 사업수입금액에 가산됩니다. TaxEasy는 부가세에서 계산된 간주임대료를 종소세 수입에 자동 반영합니다.
| 구분 | D유형 (기준경비율) | F유형 (간편장부) | 복식부기 |
|---|---|---|---|
| 대상 | 매출 작은 신규 임대인 | 장부 작성한 매출 7,500만 미만 | 매출 7,500만 이상 (의무) |
| 경비 산정 | 업종별 기준경비율 + 주요경비 영수증 | 실제 경비 영수증 | 대차대조표·손익계산서 |
| 장부 작성 | 없음 | 간편장부 | 복식부기 |
| 유리한 케이스 | 경비 영수증 정리 미흡 / 신규 | 감가상각·재산세 합산 시 유리 | 매출 7,500만 초과 필수 |
| TaxEasy 지원 | ○ | ○ | × (세무사 의뢰) |
아래 표는 단일 상가 임대 사업장 간편장부 신고 기준 예상 세액입니다 (감가상각·재산세 경비율 35%, 인적공제 본인 + 배우자):
| 연 임대 매출 (월세+간주임대료) | 예상 소득금액 | 산출세액 | 최종 예상 |
|---|---|---|---|
| 3,000만원 | 약 1,950만원 | 약 167만원 | 약 167만원 |
| 5,000만원 | 약 3,250만원 | 약 361만원 | 약 361만원 |
| 7,500만원 | 약 4,875만원 | 약 605만원 | 약 605만원 |
| 1억원 | 약 6,500만원 | 약 1,002만원 | 약 1,002만원 |
⚠️ 위 수치는 단순 시뮬레이션입니다. 부동산임대업은 §7 중소기업특별감면 대상이 아니므로 감면을 반영하지 않았습니다. 노란우산·인적공제·결혼세액공제 등은 본인 사정에 따라 추가 절감 가능합니다. 본인 정확한 예상 세액은 무료 종소세 계산기에서 확인하세요.
상가·오피스 건물은 구조에 따라 30~40년 정액 감가상각이 가능합니다(철근콘크리트 40년, 벽돌 30년 등). 건물 취득가액 ÷ 내용연수 = 연간 감가상각비. 토지는 감가상각 불가. TaxEasy는 자산 등록 시 자동 산정합니다.
매년 7월·9월 납부한 재산세, 12월 종합부동산세가 모두 임대업 경비입니다. 사업용 부동산만 경비 처리되며, 본인 거주용은 제외됩니다.
상가건물임대차보호법상 임대보증금 반환 보증보험료가 임대업 경비입니다. 보증보험 가입 의무 대상은 사업장 보증금 규모에 따라 다르며, 가입 시 보험료 영수증을 보관해야 합니다.
건물 수선·도색·시설 보수비, 청소·경비·관리비, 공인중개수수료, 임대차 계약 법무비, 임대 광고비 등이 모두 경비입니다. 영수증·세금계산서·계좌이체 내역을 보관하세요.
부동산임대업 사업자도 노란우산공제 가입 가능합니다. 사업소득 4천만 이하 600만, 6천만 이하 500만, 1억 이하 400만, 1억 초과 200만 한도.
배우자·부모·자녀 등 부양가족 1인당 150만원 기본공제 + 70세 이상 100만원·장애인 200만원 추가공제. 자녀세액공제 8세~20세 자녀 1명 25만 / 2명 55만 / 3명 95만 / 4명 135만원. 2024~2026년 혼인신고자는 결혼세액공제 50만원 추가.
네. 상가·오피스·창고 등 비주거용 부동산을 임대해 월세·보증금을 받는 임대인은 모두 부동산임대 사업소득자로 매년 5월 1일부터 5월 31일까지 종합소득세 신고 의무가 있습니다. 종합소득금액이 연 100만원 이상이면 반드시 신고하며, 미신고 시 무신고 가산세 20%가 부과됩니다.
아니요. 소득세법 §45 ②항에 따라 부동산임대업(NTS 신고유형 코드30)에서 발생한 결손금은 다른 사업소득·근로소득·이자·배당 등 종합소득과 통산되지 않고 부동산임대 사업 내에서만 공제됩니다. 통산되지 못한 결손금은 향후 10년간 이월공제 가능합니다(상장기업·중소기업은 15년).
임대 보증금에 일정 이자율을 곱해 산정한 의제 매출입니다. 비주거용 부동산(상가·오피스·창고)은 보증금 합계 × 정기예금이자율 × 임대일수 / 365로 계산하며, 3억 차감 없이 보증금 전액이 대상입니다. 2025년 귀속 정기예금이자율은 3.1%(2025.2.28 시행규칙 개정으로 3.5%→3.1% 하향, 2025.1.1 이후 개시 과세연도 적용). 종합소득세에서는 부가세 신고된 간주임대료가 사업수입금액에 자동 가산됩니다. 주택임대 간주임대료는 별도 룰이며 TaxEasy 자동신고에서 미지원합니다.
부동산임대업은 직전연도 수입금액이 7,500만원 이상이면 복식부기 의무자로 분류됩니다(다른 업종 기준과 다름). 매출이 그 이하이면 간편장부 또는 D유형(기준경비율 추계) 신고 가능합니다. 매출 7,500만 초과 시에는 복식부기 회계 처리가 필요하며 세무사 의뢰가 권장됩니다.
현재 TaxEasy 자동신고는 주거용 부동산 임대(주택임대소득)는 지원하지 않습니다. 주택임대소득은 연 2,000만원 이하 분리과세(14% 단일세율) 또는 초과 시 종합과세로 별도 룰이 적용되어 일반 사업소득 자동신고 파이프라인과 분리되어 있습니다. 주택임대 사장님은 세무사 의뢰가 필요합니다.
감가상각비(건물 구조에 따라 30~40년 정액), 재산세, 종합부동산세, 임대업 4대보험 부담분, 임대보증금 보증보험료, 수선유지비, 임대 관련 지급수수료(중개수수료·법무비), 노란우산공제, 인적공제, 결혼세액공제 등이 있습니다. 부동산임대업은 §7 중소기업특별감면 대상이 아니라는 점은 주의해야 합니다.